Una de las preguntas que surgen a la hora de instalar una planta de producción es ‘¿dónde comprar suelo industrial?’. Atomiun Service, consultora inmobiliaria, establece que elegir la zona “es clave para sacarle mayor rentabilidad en el futuro y para que tu inversión se revalorice”. Esta consultora afirma que grandes ciudades como Madrid o Barcelona “son excelentes opciones para comprar suelo industrial en España” como consecuencia de “su amplio tejido empresarial”.
En esta línea, otras comunidades también buscan ser candidatas para la instalación de compañías industriales, como es el caso de Castilla-La Mancha. En la pasada feria inmobiliaria en Cannes, el director del Instituto de Promoción Exterior de Castilla-La Mancha, Luis Noé, el director general de SEPES, Fidel Vázquez, y el director de Proyectos en Invest in Spain, Javier Yraola, se reunieron con el fin de “promocionar de manera conjunta” el suelo industrial de esta comunidad, según informó el Gobierno autonómico. En el proceso de reindustrialización, la disposición de suelo por parte de las distintas regiones que conforman España se ha vuelto “clave”, como apunta el Gobierno de Extremadura. Esta es otra de las Comunidades Autónomas que tiene como objetivo una mayor venta de suelo industrial. Así, el propio presidente de la Junta extremeña, Guillermo Fernández Vara, asegura que “lo que marca la diferencia es disponer de hectáreas de suelo industrial”.
En los últimos días, una de las regiones que ha realizado cambios con respecto al precio del suelo industrial ha sido La Rioja, a través de la Agencia de Desarrollo Económico de La Rioja (ADER). El objetivo es “reforzar al tejido industrial riojano”, afirmando que están trabajando para la “reindustrialización de la región”, en busca del fomento de un crecimiento por parte de las empresas locales, así como “atraer a la comunidad nuevas inversiones”. Para algunos territorios el aumento de la competitividad reside en la oferta de suelo industrial, y por ello buscan disponer de “suelo industrial a precios competitivos”.
Los polos de Madrid y Barcelona
En cuanto a los precios, basándose en los últimos datos recogidos correspondientes a 2022, Atomiun Service considera que los terrenos destinados a suelo industrial en Madrid “tienen un precio mucho más elevado” en comparación con otras ciudades españolas, aunque “la rentabilidad que puedes obtener con un solar industrial es altísima”. El precio de estos terrenos en la región ha experimentado una “subida exponencial” en los últimos años. No obstante, consideran una “excelente alternativa” adquirir este tipo de terrenos en el extrarradio madrileño, ya que “resultan más económicos y nos pueden ofrecer muy buenos resultados”.
El eje de la carretera A2, el Corredor del Henares, así como la zona sur, comprendida entre Villaverde hasta Illescas, Toledo, son algunas zonas de “las más demandadas”. El precio puede variar en función de la zona, cuyo máximo puede llegar a ser de 325 euros el metro cuadrado, según la citada consultora, llegando incluso a los 350 euros el metro cuadrado, en la zona próxima al Aeropuerto de Barajas. Otros puntos de esta comunidad disponen de suelo industrial por un precio que oscila entre los 90 y 200 euros el metro cuadrado.
Al igual que Madrid, Barcelona dispone de “grandes ventajas” como la costa, pero también de “precios elevados”, aunque se trata de una inversión con la que se pueden obtener “frutos muy interesantes”. El suelo industrial en Barcelona se sitúa principalmente a lo largo de la autopista A7, un eje longitudinal que permite la entrada de tráfico de mercancías desde Europa hasta el resto de España. En cuanto a precios, Barcelona “supera la media europea debido a la alta densidad de la población”, así como “al gran peso económico de Cataluña dentro del PIB nacional”. Por ello, oscilan entre los 400 y 700 euros el metro cuadrado, en las zonas más caras, mientras que las más económicas se sitúan entre los 85 y los 220 euros el metro cuadrado.
Otros condicionantes
A la hora de decidir dónde comprar suelo industrial, además del precio, hay otros elementos que las compañías deben tener en cuenta. En función del tamaño de la empresa, se deberá diferenciar entre las pequeñas y medianas empresas y las grandes industrias, puesto que las necesidades son diferentes, señala Lovicon Murcia, empresa especializada en la construcción industrial. En relación con las pymes “requerirán de ubicaciones cercanas a las ciudades y demás núcleos urbanos”, puesto que generalmente, su actividad profesional se centra en la atención a los clientes de manera directa.
En cuanto a las grandes industrias, hay varios elementos que condicionan el posicionamiento de la fábrica o planta como son su elevado tamaño o si se trata de industrias con un alto impacto ambiental y de alta tecnología, puesto que su localización deberá ser alejada de las ciudades. Además, el objetivo por el que se adquiere el suelo industrial también influirá en la compra de este, ya sea para empezar, para desarrollar o para expandirse. Puesto que los terrenos preferentes son aquellos que permitan una fácil y rápida recepción y salida tanto de insumos y maquinaria.
En relación a los servicios, además de las infraestructuras de transporte, resulta relevante otro tipo de ofertas. Uno de los parámetros es el referente a la carga que algunas máquinas requieren en industria, puesto que muchas de ellas necesitan voltajes superiores a lo normal y, por ello, demandan un control de acceso más sofisticado, situación que también se produce en áreas restringidas donde el material que se maneja es considerado de alto riesgo, según informa Lovicon. Esto implica una “infraestructura más especial”, que otorgue los servicios necesarios, en lo referente a “voltaje de electricidad, capacidad de suministro de agua o sistemas de drenaje.
El precio es proporcional, como apuntábamos anteriormente, al tamaño del terreno, pero no sólo porque cuanto más grande más se incrementa, sino porque la oferta actual no es “demasiado amplia”, apuntan.
Además, otro factor a considerar es la plusvalía, puesto que el terreno donde se va a colocar la industria formará parte del capital que se gestionará y “servirá para la toma de decisiones”. La mayoría de estos proyectos son “a largo plazo”, conviene que sea rentable, continúan en Lovicon. Asimismo, la venta de este suelo producirá un elevado ROI, retorno de la inversión, así como una elevada rentabilidad si se posee de una gran superficie, además de una “ubicación privilegiada”, puesto que será beneficioso si en el futuro se desea vender este terreno.
Aumento del onshoring o relocalización
Cushman & Wakefield, empresa del sector inmobiliario, en su estudio Historia de las cadenas de suministro: seis tendencias claves a tener en cuenta establece como tendencia clave de la industria el “aumento del onshoring o relocalización”, afirmando que “crece el traslado de los procesos comerciales a ubicaciones de menor coste dentro de las fronteras nacionales”. La citada consultora asegura que muchas empresas “tienen planes para aumentar la sostenibilidad y agilidad de su suministro de materiales y productos y muchas buscan diversificarse mediante la relocalización o multilocalización de la producción”. Todo ello significa “usar varios proveedores distribuidos geográficamente y a lo largo de la cadena de suministro para reducir el riesgo de interrupción”.
Por ello, además de Madrid o Barcelona, Atominun Service describe “muy buenos lugares para invertir en suelo industrial”, destacando Sevilla, Málaga, Córdoba, Valencia, Zaragoza o Pamplona, donde el precio del suelo industrial se mueve en una horquilla de entre 90 y 200 euros el metro cuadrado. Por otra parte, ciudades como Bilbao o San Sebastián, también son buenas opciones “para invertir en suelo industrial”, con precios que pueden alcanzar hasta los 500 euros el metro cuadrado.
El ‘e-commerce’ sigue impulsando el mercado logístico
Como consecuencia de esta relocalización, sumada a otros aspectos como el aumento del e-commerce, según CBRE, la demanda de espacio logístico en 2022 registró un máximo histórico, aunque estiman un descenso en la contratación en 2023 del 20% en Barcelona y del 30% en la zona céntrica.
Como ya publicara industry TALKS, continua la tendencia donde el e-commerce se ‘come’ el suelo industrial con récords de absorción. En España, la superficie contratada en el último año, explica la consultora, se “ha duplicado respecto al año anterior” para espacio logístico, con un total de 396.000 metros cuadrados. La demanda más elevada se registra en la zona centro con un total anual de 1.232.000 metros cuadrados, lo que supone un 18,8% más que en 2021, año en el que se registró la cifra más alta de la historia.
