Es la principal conclusión de Future Flows: Global Dynamics and European Industrial Real Estate, el último informe de Cushman & Wakefield, que identifica estas dos tendencias como fuerzas estructurales capaces de condicionar durante los próximos años las decisiones de localización de las empresas, la inversión inmobiliaria y el desarrollo de nuevas instalaciones industriales.
La consecuencia para el sector es directa: la industria necesita más capacidad productiva y las cadenas de suministro necesitan acercarse a los mercados europeos.
Y esa transformación ya se está traduciendo en operaciones inmobiliarias.
Casi 200 nuevas instalaciones vinculadas a la defensa
El rearme europeo está impulsando una expansión de la capacidad industrial de defensa. Cushman & Wakefield ha contabilizado casi 200 anuncios de nuevas inversiones, ampliaciones y aperturas de instalaciones de fabricación desde el comienzo de 2024. La mayor parte corresponde a grandes fabricantes y compañías Tier 1, aunque el crecimiento puede extenderse progresivamente al resto de la cadena de suministro.
Alemania, Francia y Reino Unido concentran buena parte de esta inversión, pero el fenómeno se está extendiendo a otros mercados. España, Italia, Suecia, Turquía, Bélgica, Países Bajos y Europa Central y Oriental, especialmente Polonia, también están captando proyectos.
El cambio no responde únicamente a la construcción de nuevas fábricas. Una parte importante de las compañías está ampliando instalaciones ya existentes, mientras otras están adaptando edificios industriales convencionales para incorporar nuevas líneas de producción.
De hecho, el informe analiza 197 operaciones y concluye que el 46% de las inversiones se ha destinado a ampliaciones de instalaciones existentes, frente al 54% asociado a nuevas instalaciones. De estas últimas, un 36% corresponde a edificios de nueva construcción, un 10% a edificios existentes adquiridos o arrendados y un 8% a conversiones.
El tamaño también resulta significativo. Las instalaciones de nueva creación tienen un tamaño medio cercano a 20.000 m², y el rango más habitual se sitúa entre 10.000 y 25.000 m².
Esto amplía el campo de oportunidades más allá de las grandes plantas industriales: también existe demanda potencial para activos convencionales que puedan adaptarse a las necesidades de fabricantes y proveedores.
El gasto en defensa cambia las necesidades de capacidad productiva
El crecimiento de esta actividad está respaldado por un aumento sustancial del gasto militar europeo.
Los países europeos de la OTAN destinaron aproximadamente 181.000 millones de dólares a equipos y material de defensa en 2025, más del doble que en 2021. Para 2026, la previsión recogida por Cushman & Wakefield sitúa esta cifra en 232.000 millones de dólares, un 28% más.
En paralelo, la Unión Europea está poniendo en marcha mecanismos para reforzar su industria de defensa y aumentar la producción dentro del continente. El programa SAFE contempla hasta 150.000 millones de euros en préstamos respaldados por la UE para inversiones y compras conjuntas de defensa.
El efecto sobre la industria es que los fabricantes necesitan responder a mayores carteras de pedidos con más capacidad.
El informe estima que el gasto total en defensa de la UE pasará de 419.000 millones de euros en 2025 a 547.000 millones en 2029, un aumento del 31%. Si la inversión en equipamiento se mantiene en los niveles actuales, el gasto en equipos de defensa entre 2026 y 2029 podría alcanzar los 625.000 millones de euros.
La segunda gran fuerza: las empresas chinas se instalan en Europa
El otro gran movimiento procede de China. El informe explica que una combinación de menor crecimiento de la demanda interna, sobrecapacidad industrial y presión sobre los márgenes está llevando a fabricantes, retailers y compañías logísticas chinas a buscar nuevos mercados.
Europa aparece como uno de los principales destinos por el tamaño de su mercado y por la posibilidad de acercar la producción y las cadenas de suministro a los clientes.
El cambio es especialmente relevante porque las empresas chinas están pasando de un modelo basado principalmente en exportar desde China a otro que incorpora producción, almacenamiento, distribución y logística dentro de Europa.
La cifra inmobiliaria da una idea de la magnitud del movimiento: entre 2024 y el primer semestre de 2026, las empresas chinas contrataron más de 2,5 millones de m² de superficie industrial y logística en Europa.
Y el ritmo se está acelerando. Según el informe, solo durante el primer semestre de 2026 la contratación de empresas chinas superó el volumen registrado durante todo 2025. Reino Unido, Alemania y Francia encabezan la actividad, mientras que Europa Central y Oriental, especialmente Polonia y Hungría, también están captando importantes volúmenes. España e Italia registran asimismo un crecimiento de la demanda.
Automoción, baterías y energía concentran parte del capital chino
El automóvil es uno de los sectores donde esta estrategia resulta más visible. Los fabricantes chinos de vehículos eléctricos están aumentando su presencia comercial en Europa al mismo tiempo que desarrollan capacidad productiva en el continente. El informe pone como ejemplo la planta de BYD en Szeged, Hungría, que prevé comenzar la producción a finales de 2026 y alcanzar una capacidad máxima de 300.000 vehículos al año.
La industria de baterías está siguiendo una estrategia similar. CATL ha anunciado grandes inversiones en Hungría y España, mientras que otros fabricantes asiáticos han desarrollado o proyectado instalaciones en Francia, Reino Unido, España, Portugal, Hungría y Eslovaquia.
La lógica industrial es clara: fabricar cerca de los fabricantes de vehículos permite reducir distancias y costes logísticos, integrar las plantas en las cadenas de suministro europeas y reducir la exposición a barreras comerciales y disrupciones internacionales.
La energía limpia constituye otro foco de expansión. Los fabricantes chinos de tecnología solar y eólica están estudiando una mayor producción local para mantener el acceso al mercado europeo, en un contexto en el que la UE busca aumentar su capacidad de fabricación de tecnologías net-zero.
El comercio electrónico también está cambiando la logística europea
El impacto chino no se limita a las fábricas. Las compañías de comercio electrónico están aumentando su presencia física en Europa y creando redes de distribución locales. El cambio responde tanto al crecimiento de sus ventas como a la necesidad de disponer de inventario dentro del continente.
El modelo inicial, basado en enviar paquetes directamente desde China al consumidor europeo, está evolucionando hacia un sistema con centros de fulfillment y almacenes europeos.
Compañías como Shein y JD.com están contratando espacio directamente, mientras que operadores logísticos chinos y europeos están ampliando sus servicios para atender este flujo de mercancías.
Para el mercado inmobiliario, esto supone una demanda adicional de plataformas logísticas modernas y bien conectadas.
¿Qué significa para España?
España aparece en el informe en ambos grandes vectores de transformación: defensa e inversión industrial china.
En defensa, el país se encuentra entre los mercados europeos que han atraído una cantidad significativa de nuevas inversiones desde 2024. En paralelo, las empresas chinas están aumentando su actividad en España dentro de una expansión más amplia por Europa.
El caso de las baterías es especialmente relevante. CATL contempla una inversión de 4.100 millones de euros en una planta en Valencia, mientras que otras compañías vinculadas a la cadena de suministro de baterías también han apostado por la península ibérica.
Además, el informe recoge los planes de Ming Yang Smart Energy para desarrollar una base integrada de fabricación de turbinas eólicas offshore y flotantes, potencialmente en España.
La posición del país también encaja con la evolución general del mercado logístico. En su análisis Waypoint 2026, Cushman & Wakefield señala que España se está consolidando como uno de los principales hubs logísticos europeos, aunque después de varios años de crecimiento el mercado está entrando en una fase de moderación.
La oportunidad no está solo en las grandes fábricas
Una de las claves del informe para el sector inmobiliario es que esta transformación no se traducirá exclusivamente en grandes proyectos industriales.
En defensa, los grandes fabricantes están ampliando capacidad, pero la expansión de las cadenas de suministro puede generar posteriormente necesidades para empresas Tier 2, Tier 3 y Tier 4. Muchas de estas compañías todavía no han aumentado su capacidad al mismo ritmo que los grandes fabricantes.
A medida que los nuevos pedidos se trasladen hacia los proveedores, puede aparecer una demanda adicional de unidades industriales de menor tamaño, además de instalaciones de producción y almacenamiento más especializadas.
Esto abre un escenario más amplio para propietarios y promotores: no solo nuevas grandes plantas, sino también reposicionamiento de activos existentes, ampliaciones y adaptación de naves convencionales.
Una transformación que afecta a la estrategia inmobiliaria
El denominador común de ambas tendencias es la búsqueda de mayor control sobre las cadenas de suministro.
Europa quiere aumentar su capacidad industrial en sectores considerados estratégicos, mientras las compañías chinas buscan acercarse a los consumidores europeos y reducir su dependencia de las exportaciones directas desde China.
Para los ocupantes, esto significa planificar con mayor antelación las necesidades de suelo y capacidad. Para propietarios, promotores e inversores, implica identificar qué activos pueden responder a esta nueva demanda y qué ubicaciones están mejor posicionadas.
En el caso de la defensa, además, no todos los activos necesitan convertirse en instalaciones altamente especializadas. El informe destaca que muchas operaciones pueden desarrollarse en edificios industriales convencionales, aunque determinadas actividades requieren mayores niveles de seguridad, modificaciones estructurales o adaptaciones específicas.
El resultado es un mercado industrial europeo más condicionado por la geopolítica y por las decisiones de localización de las grandes cadenas industriales. Defensa, automoción, baterías, energía limpia, comercio electrónico y logística están generando nuevas necesidades de espacio y modificando dónde y cómo se produce y distribuye en Europa.
Para España, el reto será convertir su posición dentro de estas nuevas cadenas de valor en proyectos industriales capaces de generar capacidad productiva, empleo y demanda logística a largo plazo.
